Wie funktioniert Bausparen?
Grundsätzlich arbeiten beim Bausparen viele Sparer, die das gleiche Sparziel haben, zusammen.
Auch wenn Bausparen natürlich in weit größerem Rahmen funktioniert, hilft vielleicht ein kleines Beispiel bei der Verdeutlichung:
Zehn Familien verbindet der Wunsch nach einem Eigenheim. Jede von ihnen strebt dafür 100.000 Euro Kapital an, um den Bau finanzieren zu können.
Wenn die Sparer sich überlegen, dass sie zum Beispiel im Jahr 10.000 Euro zurücklegen können, dauert der Sparvorgang für jede Familie 10 Jahre.
Arbeiten die zehn Familien allerdings zusammen und behalten ihre Sparvorhaben in gleicher Form bei, sind 100.000 Euro schon nach dem ersten Jahr bereit. Der Zusammenschluss fuhrt also dazu, dass sich die bausparenden Familien im Schnitt nach 5,5 Jahren auf ihr Haus freuen können.
Wurde Bausparen nur in diesem kleinen Rahmen ablaufen, gab es natürlich noch einige Ungerechtigkeiten. Wie soll man entscheiden, wer das Geld zuerst erhalt? Und was ist, wenn in einem Jahr bei einigen Familien einmal das Geld fehlt?
Beim Bausparen schließen sich natürlich viel mehr als zehn Familien oder Single-Sparer zusammen. Die Bausparkassen haben ein komplexes System, das je nach Sparleistung, Sparziel und vertraglichen Vorgaben über den Zeitpunkt der Geldvergabe entscheidet. Es gibt genug Bausparer, als dass die Zuteilung des Geldes nach objektiven Kriterien erfolgen kann.
Normalerweise mussten die Bausparer 40% bis 50% der Bausparsumme (das waren im obigen kleinen Beispiel die erwähnten 100.000 Euro) durch monatliche Zahlungen ansparen. Haben sie dieses Kapital zusammen, erhalten sie das Bauspardarlehen, das den Rest der Summe umfasst. Der Anspruch auf das Darlehen sowie die Zinsen sind vertraglich festgelegt und bilden für die Sparer eine Sicherheit. Ein Bauspardarlehen ist keinen Schwankungen unterworfen, sondern von Vertragsabschluss an stehen die Zinsen, die später einmal zu zahlen sind, fest.
Gewisse Wartezeiten vor der Zuteilung des Darlehens gibt es allerdings bei jeder Bausparkasse. Der Sparer erhalt das Geld zwar garantiert, aber nicht zu einem garantierten Zeitpunkt. In diesem Zusammenhang arbeiten die Bausparkassen nur mit Erfahrungswerten.
Abschlussgebühr
Gebühr, die mit dem Abschluss des Bausparvertrags für den Kunden fällig wird. Bei Nichtinanspruchnahme des Bauspardarlehens wird die Abschlussgebühr unter Umständen zurückerstattet.
Normalerweise beläuft sich die Gebühr auf 1% der Bausparsumme.
Allgemeine Bausparbedingungen (ABB)
In den allgemeinen Bausparbedingungen für Bausparverträge (ABB) sind alle wesentlichen Rechtsbestimmungen für den Vertrag zwischen Bausparkasse und Kunden enthalten. Die ABB sind Bestandteil jedes Bausparvertrags.
Arbeitnehmer-Sparzulage
Abhängig vom Tarifvertrag zahlen Arbeitgeber im Monat bis zu 48 Euro auf Anlagekonten, die für vermögenswirksame Leistungen zugelassen sind. Bausparverträge gehören zu diesen zugelassenen Anlagearten.
Im Jahr ohne Zinsen kommt man so immerhin 576 Euro, die vom Staat mit 10% Prämie, der sogenannten Arbeitnehmer-Sparzulage, gefördert werden.
Voraussetzung ist, dass das zu versteuernden Einkommen nicht über 17.900 Euro liegt (bei Verheirateten: 35.800 Euro).
Bauspardarlehen
Wesentlicher Bestandteil des Bausparvertrags und für viele Kunden der Hauptgrund, einen Bausparvertrag abzuschließen. Das Bauspardarlehen, das nach der Zuteilung des Bausparvertrags ausgezahlt wird, beläuft sich auf die Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben.
Das Bauspardarlehen ist zinsgünstig und zinsstabil, unkündbar und in der Regel nachrangig ab zu sichern.
Das Bauspardarlehen darf nur für wohnwirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden.
Bausparguthaben
Das Bausparguthaben setzt sich zusammen aus Einzahlungen des Kunden, Zinsen und staatlichen Prämien. Mit Annahme der Zuteilung wird das vorher fest angelegte Bausparguthaben zur Auszahlung bereitgestellt.
Bausparsumme
Der Betrag, auf den der Bausparvertrag ausgestellt wird. Die Bausparsumme lautet auf volle 1.000 Euro.
Für den Kunden ist die Bausparsumme die Summe, die er mit dem Bausparvertrag insgesamt anstrebt.
Gebühren und Beiträge für den Bausparvertrag richten sich nach der Bausparsumme. Es ist möglich, die Bausparsumme während der Vertragslaufzeit zu erhöhen und zu erniedrigen.
Die Höhe der Bausparsumme wird nach Verwendungszweck, den erforderlichen Geldmitteln und der Finanzkraft des Sparers abgestimmt.
Bausparvertrag
Langfristiger Darlehensvorvertrag, mit dem der Bausparer sich nach Leistungen von Bausparbeiträgen einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen erwirbt.
Die Ausgestaltung des Bausparvertrages erfolgt nach den Allgemeinen Bausparbedingungen.
Ein Bausparvertrag wird über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen.
Mit dem Abschluss eines Bausparvertrages ist eine Abschlussgebühr fällig.
Bausparverträge können geteilt und zusammengelegt werden.
Bewertungszahl
Maßzahl zur Ermittlung einer gerechten Zuteilungsreihenfolge für Bausparverträge, die die Mindestansparung erreicht haben.
Die Bewertungszahl drückt aus, wie lange und in welcher Höhe ein Bausparvertrag bespart wurde, wie lange also das Spargeld des Vertragsinhabers der Spargemeinschaft der Bausparer zur Verfügung stand.
Hierbei spricht man vom „Zeit x Geld–System“.
Die Bewertungszahl wird an den Periodenstichtagen ermittelt und gilt dann für die gesamte Periode.
Höhe und Zeitpunkt einer Einzahlungen können die Bewertungszahl günstig beeinflussen.
Bindungsfrist
Staatliche Vergünstigungen werden entweder bei Zuteilung eines Bausparvertrags oder nach Ablauf der 7-jährigen Bindungsfrist auf dem Bausparkonto gutgeschrieben.
Wird der Vertrag allerdings vor Ablauf der Bindungsfrist zugeteilt, werden die Zuschüsse nur gewährt, wenn das Geld für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet wird.
Eigenheimförderung
Neben den staatlichen Förderungen in der Sparphase gewährt der Staat beim Bau oder Kauf eines Eigenheims Zuschüsse.
Hierbei wird unterschieden, ob eine neue oder gebrauchte Immobilie gekauft wird; der jährliche Fördergrundbetrag liegt bei 2.556 Euro für eine neue und 1.278 Euro für eine gebrauchte Immobilie. Für Kinder wird eine Kinderzulage von 767 Euro pro Jahr und Kind, für welches Anspruch auf Kindergeld besteht, gezahlt.
Die Einkommensgrenze für Eigenheimförderung liegt bei 81.806 Euro für Ledige und 163.614 Euro für Verheiratete.
Einbezogen wird der Gesamtbetrag der Einkünfte aus dem Jahr der Antragstellung und dem vorhergehenden Jahr.
Dieser Betrag erhöht sich um 30.678 Euro für jedes zum Haushalt zugehörige Kind.
Bemessungsgrundlage für diese Zuschüsse sind die Baukosten oder der Kaufpreis einschließlich Grundstückspreis.
Der Förderbetrag für Bau und Erwerb einer neuen Immobilie beträgt 5% dieses Wertes, jedoch maximal die oben angegebenen Werte.
Für den Kauf einer gebrauchten Immobilie sowie für Ausbauten liegt der Förderbetrag bei 2,5%.
Sofortfinanzierung
Die Sofortfinanzierung erteilt für einen neu abgeschlossenen Bausparvertrag ein tilgungsfreies Darlehen.
So kann der Bausparer sofort über das Geld verfügen, wenn er zum Beispiel schnell eine Immobilie kaufen will.
Kommt ein Bausparvertrag, der vorfinanziert wurde, zur Zuteilung, wird das tilgungsfreie Darlehen durch das Bauspardarlehen abgelöst.
Bei niedrigen Zinsen lohnt sich diese Art der Finanzierung kaum; ein Hypothekenkredit mit kurzer Laufzeit (15 bis 20 Jahre) ist dann meistens um einiges günstiger. Hohe Zinsen können eine Sofortfinanzierung allerdings attraktiv machen.
Wohnungsbauprämie
Der Staat zahlt Bausparern ab dem 16. Lebensjahr 8,8% Bausparprämie auf die innerhalb eines Jahres erbrachten Sparzahlungen.
Diese Prämie beträgt für Ledige maximal 512 Euro, für Verheiratete 1.024 Euro. Voraussetzung ist, dass das zu versteuernde Einkommen nicht über 25.600 Euro(ledig) bzw. 51.200 Euro (verheiratet) liegt.
Diese Prämie macht im Jahr immerhin 51,20 Euro für Ledige oder 102,40 Euro für Verheiratete aus.
Wohnwirtschaftliche Maßnahmen
s. „Kleines Lexikon der wohnwirtschaftlichen Zwecke“. Dort finden Sie eine Liste der meisten als „wohnwirtschaftliche Maßnahmen“ akzeptierten Vorhaben.
Zuteilungsreifer Bausparvertrag
Möglichkeiten für einen zuteilungsreifen Bausparvertrag wenn ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist, hat der Bausparer mehrere Möglichkeiten.
Annahme der Zuteilung:
Der Bausparer nimmt die Zuteilung an, lässt sich Sparguthaben und Zinsen auszahlen und beantragt das Bauspardarlehen. Für ihn beginnt nun die Darlehensphase.
Verschieben der Zuteilung:
Die Zuteilung kann um zwölf Monate verschoben werden.
Teilweise Inanspruchnahme des Bauspardarlehens:
Das Bauspardarlehen wird in Anspruch genommen, aber erst später. Im Moment lässt sich der Bausparer Guthaben und Zinsen auszahlen; er wird das Darlehen jedoch später beantragen.
Verzicht auf das Darlehen:
Der Bausparer verzichtet auf das Darlehen. Guthaben und Zinsen werden ausgezahlt, die Abschlussgebühr wird zurückerstattet und teilweise zahlen die Bausparkassen einen Bonus an den Kunden.
Der Bausparvertrag ist beendet.
Erhöhung der Bausparsumme:
Der Bausparer verzichtet auf die Zuteilung und erhöht stattdessen seine Bausparsumme. Für die erhöhte Bausparsumme ist der Vertrag noch nicht zuteilungsreif; der Vertrag muss von Neuem bespart werden, und die Sparphase beginnt erneut.
Zuteilungsmasse
Die Zuteilungsmasse ist das der Bausparkasse für Bauspardarlehen zur Verfügung stehende Geld.
Entscheidend für die Zuteilungsmasse ist das Sparverhalten und Tilgungsverhalten der Bausparer.
Bewertungszahl
Die Bewertungszahl wird zu den Stichtagen von den Bausparkassen für alle Verträge in der Ansparphase ermittelt.
Anhand der Bewertungszahl werden die zuteilungsreifen Bausparverträge geordnet.
Der Vertrag mit der höchsten Bewertungszahl ist in dieser Periode bei der Zuteilung als Erster „an der Reihe“.
Die ermittelte Reihenfolge bleibt für eine Zuteilungsperiode von 3 Monaten bestehen.
Die Anzahl der in einem Monat zugeteilten Bausparverträge ist abhängig von der Zuteilungsmasse und der Höhe der aus der Zuteilungsmasse zugeteilten Bauspardarlehen. Der letzte zugeteilte Vertrag hat die sogenannten „Zielbewertungszahl“.
Die Zuteilung muss streng nach den Allgemeinen Bausparbedingungen verlaufen. Außerhalb der durch die Zielbewertungszahl vorgeschriebenen Reihenfolge dürfen keine Bausparverträge zugeteilt werden. Ein Vertrauensmann von der Bundesaufsicht für das Kreditwesen überwacht die ordnungsgemäße Zuteilung.
Zuteilungsphase
Oft wird angenommen, dass die Zuteilung des Bauspardarlehens erfolgt, nachdem in einem Vertrag das Mindestsparguthaben angespart wurde.
Das Erreichen des Mindestsparguthabens ist zwar Voraussetzung für das Darlehen, allerdings hängt diese Zuteilung ebenso davon ab, wie viel Geld der Bausparkasse zu den jeweiligen Zuteilungsterminen insgesamt zur Verfügung steht.
Wenn die Bausparkasse also viele Zahlungen erhält, kann sie auch viele Zuteilungen vornehmen. Dies hängt sowohl von neu abgeschlossenen Bausparverträgen ab als auch von der Höhe der Zahlungen alter Bausparverträge.
Eine Bausparkasse kann also zu Boomzeiten viele Zuteilungen erteilen, weil sie viele Gelder einnimmt; während einer Rezession werden die Kunden auch länger auf die Zuteilung warten.
Bausparkassen ist es daher gesetzlich verboten, mit kurzen Zuteilungszeiten zu werden oder genaue Termine zu nennen.
Es gibt eine sogenannte Mindestwartezeit für die Zuteilung. Diese beträgt 18 Monate nach Abschluss des Bausparvertrages.
Insgesamt gibt es drei Voraussetzungen auf Kundenseite, damit ein Bausparvertrag zugeteilt werden kann:
- Das Mindestsparguthaben muss am Bewertungsstichtag erreicht sein. Das Mindestsparguthaben variiert je nach Bausparkasse und Tarif, liegt aber im Allgemeinen zwischen 40% und 50% der Bausparsumme
- Die Bewertungszahl des Bausparvertrags muss hoch genug sein. Die Bewertungszahl hängt von der Bausparkasse und dem jeweiligen Tarif ab.
Der Bausparer muss nach Mitteilung über die Zuteilung des Bausparvertrages innerhalb von vier Wochen ab Datum der Zuteilung zu erklären, dass er die Rechte aus der Zuteilung wahrnimmt.
Sein Anspruch auf das Darlehen erlischt ansonsten.
Zwischenfinanzierung
Nicht unbedingt muss die Mindestbewertungszahl schon erreicht sein, nur weil die Mindestsparsumme erreicht ist. Es kann also der Fall sein, dass ein Bausparer ein Darlehen benötigt, ohne bereits Anspruch auf sein Bauspardarlehen zu haben, zum Beispiel, weil er eine günstige Immobilie gesehen hat, auf deren Erwerb er nicht mehr warten kann.
Bausparkassen bieten für diesen Fall einen sogenannten Zwischenkredit an.
Von diesem ist allerdings abzuraten, da man diesen Kredit über die gesamte Bausparsumme aufnehmen müsste (inklusive Bausparguthaben, da man auf dieses keinen Zugriff hat, so lange man auf die Zuteilung wartet). Die Kreditzinsen sind natürlich höher als die Sparzinsen, was dazu führt, dass man für die Wartezeit zur Zuteilung volle Zinsen für das spätere Darlehen und zusätzlich noch einen Zinsanteil für das Bausparguthaben zahlen muss.
Das sich dies finanziell nachteilig auswirkt, ist leicht einzusehen.
Laufzeit
Ein Bausparvertrag sieht höhere Tilgungsraten vor als ein Hypothekenkredit.
Daher ist auch die Laufzeit des Kredits deutlich kürzer – sie liegt normalerweise bei 10 bis 12 Jahren.
Darlehenszins und Tilgung
Üblicherweise liegt der Darlehenszins 2% über dem Sparzins, der auf das Bausparguthaben während der Ansparphase gewährt wurde. Daher sind die Zinsen deutlich niedriger als bei einem Hypothekenkredit; außerdem ist der Zinssatz während der gesamten Laufzeit fest fixiert, was die Kosten kalkulierbar macht.
Der Tilgungsanteil ist am Anfang der Darlehensphase deutlich höher als bei einem Hypothekenkredit. Abhängig vom Tarif beläuft sich der gesamte Kapitaldienst für ein Bauspardarlehen in Höhe von 40% der Bausparsumme auf ca. 12% der Darlehenssumme. Die Tilgungsraten werden in gleichbleibenden Monatsraten erbracht; was sich im Laufe der Tilgung ändert, ist allerdings der Anteil an Zins und Tilgung, mit denen die Raten verrechnet werden.
Zusätzlich zu diesen Tilgungskosten fallen jährlich Prämien für eine Restschuldversicherung an, die die Bausparkassen für jeden Darlehensnehmer abschließen.
Absicherung des Darlehens
Genau wie ein Hypothekenkredit muss auch das Bauspardarlehen abgesichert werden. Daher wird bei Darlehensvergabe eine Grundschuld in Höhe des Darlehens ins Grundbuch eingetragen.
Die ganze Immobilie kann natürlich nicht durch ein einziges Darlehen finanziert werden.
Da man in der Regel zur Finanzierung auch einen Hypothekenkredit benötigt, müssen zwei Grundschulden ins Grundbuch eingetragen werden. Bausparkassen akzeptieren dabei auch Grundpfandrecht an zweiter Rangstelle, also nach dem Hypothekenkredit.
Dies würde im Falle einer Zwangsversteigerung dazu führen, dass zuerst der Hypothekenkredit zurückgezahlt werden würde.
Für Darlehen unter 10.000 Euro können mit den Bausparkassen allerdings normalerweise auch andere Formen der Absicherung vereinbart werden.
Ansparphase
In dieser Phase wird durch monatliche Zahlungen des Bausparers das Bausparguthaben erhöht. Das Ziel diese Phase ist das Erreichen des Mindestsparguthabens, das je nach Tarif zwischen 40% und 50% der Bausparsumme beträgt.
Mit dem Erreichen des Mindestsparguthabens ist eine Voraussetzung zur Zuteilung des Bausparguthabens erfüllt.
Monatliche Zahlungen in einen Bausparvertrag sind der Regelfall, aber nicht die einzige Möglichkeit. Hat man die Möglichkeit, zu einem bestimmten Zeitpunkt einen besonders hohen Betrag in den Bausparvertrag einzubringen, sind Sonderzahlungen möglich; es ist sogar möglich, das Mindestsparguthaben durch einen Einmalbetrag zu erbringen, um eine möglichst schnelle Zuteilung des Darlehens zu erwirken.
In der Ansparphase zahlen Bausparkassen auf das eingezahlte Bausparguthaben einen vertraglich festgelegten Zinssatz, der für die gesamte Laufzeit festgeschrieben ist.
In den unterschiedlichen Tarifarten sind Zinssätze zwischen 2,5% und 5% pro Jahr möglich.
Diese Zinssätze sind in einer Hochzinsphase im Vergleich zu anderen Anlageformen relativ niedrig. Allerdings bleibt zu beachten, dass Bausparen zu den sicheren Anlagen gehört, die immer eine geringere Rendite bringen. Außerdem bleibt auch bei aktuell hohem Zinssatz der Vorteil des günstigen Darlehens.
In einer Niedrigzinsphase machen diese Zinssätze Bausparen sogar unabhängig von geplanten Bauvorhaben zu einer interessanten Geldanlage, insbesondere dann, wenn man die staatliche Förderung in Anspruch nehmen kann.
Abschluss
Voraussetzung für ein Bauspardarlehen ist der Abschluss eines Bausparvertrages. Man kann einen Bausparvertrag eigentlich bei fast allen Banken so wie bei den Bausparkassen selbst abschließen;
es bleibt allerdings zu beachten, dass die Verträge untereinander recht stark variieren können.
Beim Abschluss eines Bausparvertrages werden die Bausparsumme und die Sparrate individuell den Wünschen des Kunden angepasst.
Die Bausparsumme, über die der Vertrag abgeschlossen wird, setzt sich aus zwei Teilen zusammen:
- dem Bausparguthaben und
- dem Bauspardarlehen
Je nach Bauspartarif muss der Bausparer zwischen 40% und 50% der Bausparsumme ansparen (als Bausparguthaben), damit die Bausparkasse den Rest der Summe als Bauspardarlehen erteilt.
Darlehensphase
Nach der Auszahlung des Bauspardarlehens beginnt die Darlehensphase. Das Bauspardarlehen funktioniert in dieser Phase wie ein Hypothekenkredit als Annuitätendarlehen.
Die Höhe des Kredits berechnet sich aus der Differenz der Bausparsumme und dem angesparten Guthaben. Da die Abschlussgebühr bereits gezahlt wurde, erfolgt die Auszahlung dieser Differenz zu 100%.
Einige Tarife der Bausparkassen sehen die Möglichkeit eines Disagios vor.
Auf jeden Fall wird das Darlehenskonto mit einer Darlehensgebühr von normalerweise 2% der Bausparsumme belastet. Es fallen einige zusätzliche Verwaltungskosten in Höhe einiger Promille der Bausparsumme an.