Dem Begriff Immobilien wurden verschiedene Unterbegriffe zugeordnet. Diese Unterbegriffe unterscheiden sich nach ihrer Nutzung. Jedoch sind die Definitionen der Unterbegriffe nicht immer verständlich und deutlich. Im folgenden wird dies deutlich:
Die Sozialimmobilie
Darunter werden Gebäude zusammengefasst, die der Erkennung, Behandlung, Vermeidung und Rehabilitation von akuten Krankheiten dienen (Gesundheitsimmobilien wie Krankenhäuser und Kliniken). Als Sozialimmobilien im engeren Sinne gelten insbesondere Gebäude, die dem Wohnen, der Unterbringung, der Betreuung und der Pflege von alten, behinderten und pflegebedürftigen, schwerstkranken und sterbenden Menschen sowie sozialen Randgruppen dienen. Insofern Seniorenimmobilien wie Altenwohnheime und Pflegeheime, aber auch Einrichtungen wie Kinder- und Jugendheime oder Obdachlosenheime.
Nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges herrschte durch die Zerstörungen in den Städten großer Wohnungsmangel. Durch entsprechende Gesetze (Erstes und Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnraumbewirtschaftungsgesetz) versuchte man, den vorhandenen Wohnraum möglichst umfassend zu nutzen und durch die Förderung nach den Wohnungsbaugesetzen zerstörten Wohnraum wieder herzustellen oder neuen Wohnraum zu schaffen.
Die nach den Wohnungsbaugesetzen geförderten Wohnungen wurden als “öffentlich geförderte” Wohnungen bezeichnet, weil die staatlichen Baudarlehen aus Steuergeldern, also öffentlichen Mitteln, ausgegeben wurden. Diese Sozialwohnungen waren und sind dafür gedacht, Bürgerinnen und Bürger mit Wohnraum zu versorgen, die aufgrund ihres geringen Einkommens keine Wohnung am freien Markt finden können. Voraussetzung ist deshalb, dass vor dem Einzug eine bestimmte, von der Haushaltsgröße abhängige Einkommensgrenze eingehalten wurde und wird.
Im Laufe der Zeit ergab sich eine Diskrepanz zwischen den gesetzlich limitierten Mieten dieser Wohnungen und der Einkommensentwicklung der dort wohnenden Mieter. So beschloss der Deutsche Bundestag Ende 1981 das Gesetz zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (AFWoG). Die Mieter der öffentlich geförderten Wohnungen mussten ihr Einkommen nachweisen und bei Überschreiten der Einkommensgrenzen eine monatliche Fehlbelegungsabgabe bezahlen.
In Bayern wurde die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe durch Gesetz bis zum 31.12.2007 befristet. Ab 01.01.2008 fällt keine Fehlbelegungsabgabe mehr an.
Das Zweite Wohnungsbaugesetz wurde mehrfach geändert. Es wurde ein Dritter Förderweg eingeführt, der höhere Einkommensgrenzen bei gleichzeitig höheren Ausgangsmieten vorsah. Später wurde die Einkommensorientierte Förderung entwickelt, bei der ein Teil der Gesamtförderung in Abhängigkeit vom Einkommen des Mieters ausgezahlt wird. Damit soll die sogenannte “Fehlsubventionierung” gänzlich vermieden werden. Nähere Informationen zur Wohnraumförderung in München finden Sie auf den Seiten des Referates für Stadtplanung und Bauordnung.
Das Zweite Wohnungsbaugesetz wurde zum 01.01.2002 durch das Wohnraumförderungsgesetz abgelöst. Mit diesem Gesetz wurden neue Möglichkeiten für die Wohnungsbauförderung eingeführt. Auch diese geförderten Wohnungen unterliegen entsprechenden gesetzlichen Vorgaben.
Bundestag und Bundesrat haben im Jahr 2006 im Rahmen der Föderalismusreform (siehe Internetangebot des Deutschen Bundestages) die Gesetzgebungskompetenzen neu geordnet.
Die Spezialimmobilie oder auch Sonderimmobilie
ein Gebäude, das für eine genau bestimmte, besondere Nutzung erstellt und vorgesehen ist, beispielsweise ein Bahnhof, ein Kraftwerksgebäude oder ein Hotel.
Spezialimmobilien, auch Sonderimmobilien genannte, sind ein Mixtum Kompositum unterschiedlichster Objekttypen; sie sind ein Oberbegriff, unter dem relativ heterogene Objekttypen subsummiert werden. Sie umfassen beispielsweise Arenen, Autohöfe, Autobahnrastanlagen, Bahnhöfe, Flughafenterminals, Kraftwerksgebäude, Hotels, Kureinrichtungen, High-way-Hotels, Freizeitparks, Logistikzentren, Musicaltheater, Großdiskotheken, Motor-Dromes, Parkierungsanlagen, Pflegeheime, Sporteinrichtungen/-anlagen, Sporteinrichtungen / -anlagen, Sakralimmobilien (etwa Kirchengebäude, Pfarrsäle), Science Parks, Technologiezentren, Brand Lands großer Markenhersteller, Multiplex-Kinos oder gar Exoten wie Speedway-Anlagen, Strafanstalten bis hin zu Objekten aus dem Bereich des Betreuten Wohnens.
Bei Sonder- und Spezialimmobilien ist das eigentlich prägende Element, dass das Objekt sich im hohen Maße an den spezifischen Nutzungserfordernissen eines bestimmten Nutzers orientiert. Eine andersartige Folgenutzung, d.h. eine sogenannte Drittverwendung, ist entweder nicht oder nur mit exorbitanten Kosten möglich, was das ökonomische Risiko derartiger Objekte erheblich erhöht. Dort wo keine Drittverbindungsmöglichkeit möglich ist, bleibt bei einem Scheitern der Immobilieninvestition lediglich eine völlig nutzlose Ruine zurück. Daher ist es besonders wichtig, immer im Auge zu haben, in welchem Lebenszyklus-Abschnitt sich die einzelnen Sonder- / Spezialimmobilien-Objekttypen befinden.
Neben der stark reduzierten, wenn überhaupt noch gegebenen Drittverwendungsmöglichkeiten, einer damit verbundenen wesentlich geringeren Fungibilität ist dieser Objekttyp durch die Notwendigkeit einen vom fachlichen wie auch finanziellen Background geeigneten Betreiber zu haben der das Objekt nachhaltig erfolgreich betreibt, sehr risikobehaftet. Außerdem ist die Wertermittlung bei Sonder- und Spezialimmobilien wesentlich diffiziler.
Die Wohnimmobilie
ein Gebäude oder ein Gebäudeteil, das ausschließlich oder überwiegend Wohnzwecken dient.
Wer Wohnimmobilien in Deutschland sucht, der findet eine enorme Vielfalt bei den verfügbaren Angeboten vor. Dabei kann sich der potentielle Bauherr oder Käufer zwischen den unterschiedlichsten Regionen entscheiden. Die Bundesrepublik Deutschland hat sehr interessante Städte zu bieten. In den Metropolen wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Leipzig und anderen Großstädten sind es vor allem die im ländlichen Stil gehaltenen Stadtrandgebiete, die das Interesse von Bauwilligen wecken. Hier findet man grüne Oasen der Ruhe, von denen aus man mit öffentlichen Verkehrsmitteln, aber auch mit dem eigenen Auto sehr schnell in den Stadtzentren ist. Diese Wohnimmobilien in Deutschland weisen das höchste Potential für eine langfristige Wertsteigerung auf.
Besonders begehrt bei den Wohnimmobilien in Deutschland sind auch die Ferienregionen. Die Eigenheime an Nord- und Ostsee bieten – falls sie nahe am Strand gelegen sind – gute Möglichkeiten, sich durch die Vermietung von Ferienquartieren ein zusätzliches Einkommen sichern zu können. Natürlich gilt das auch im Schwarzwald, in Bayern, im Erzgebirge, in Thüringen und im Harz, wo sich im Sommer die Wanderer und in der kalten Jahreszeit die Wintersportler treffen. Ein wichtiges Auswahlkriterium bei Wohnimmobilien in Deutschland ist die Wohnlage. Die Menschen suchen einerseits die Ruhe, möchten aber auf eine gut ausgebaute Infrastruktur nicht verzichten. Diese beginnt bei dem Netz an öffentlichen Verkehrsmitteln und setzt sich über Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten und Schulen sowie Ärztehäuser und Apotheken weiter fort. Dabei darf auch das kulturelle Angebot des Wohnortes nicht zu kurz kommen. Wer Kinder hat und Wohnimmobilien in Deutschland sucht, der wird bevorzugt in die Städte ziehen wollen, in denen man mehrere Berufsakademien und Hochschulen findet und wo durch zahlreiche Industrieansiedlungen ein umfassendes Angebot an Lehrstellen und Arbeitsplätzen vorzufinden ist.
Bei Wohnimmobilien in Deutschland, deren Errichtung neueren Datums ist, kann man in den meisten Fällen davon ausgehen, dass man energie- und umweltbewusst gebaut hat. Aufwändige Isolierungen und schadstoffarme effiziente Heizsysteme sind bei den Neubauten an der Tagesordnung. Das ist nicht zuletzt der Tatsache geschuldet, dass Bund und Länder, aber auch die Europäische Union hierfür an vielen Stellen Förderungen gewähren. Vor allem in der Osthälfte Deutschlands findet man sehr viele preiswerte Wohnimmobilien. Das sind teilweise noch Überreste der sozialistischen Misswirtschaft, bei denen entweder die ursprünglichen Eigentümer nicht gefunden werden konnten oder bei denen ein hoher Sanierungsbedarf besteht. Auf Grund der teilweise sehr hohen Arbeitslosenquote fehlt den Besitzern schlicht das Einkommen, das für eine gute Bonitätsbewertung für eine Immobilienfinanzierung vorgewiesen werden muss.
Die Gewerbeimmobilien
Die Gewerbeimmobilien sind Teile eines Gebäudes oder überhaupt ein Gebäude, welches stets und hauptsächlich für gewerbliche Mittel genutzt werden.
Es gibt verschiedene Arten der Gewerbeimmobilien.
Gewerbliche Immobilien sind vor allem Immobilien für das nichtproduzierende Gewerbe und für die Verwaltung des produzierenden Gewerbes, wie zum Beispiel Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Praxen. Aber auch Handelsimmobilien wie etwa Einkaufszentren, Supermärkte und Factory Outlets gehören dazu. Eine weitere umfangreiche Kategorie von Gewerbeimmobilien bilden Gastronomieimmobilien, zu denen im Wesentlichen Hotels und Restaurants zählen. Zu den etwas exotischeren Gewerbeimmobilientypen gehören die Freizeitimmobilien (z.B. Solarien, Fitness-Studios und Golf Immobilien). Besonders hochpreisige Gewerbeimmobilien stellen schließlich Gewerbe- und Technologieparks dar.
Für Konzeption, Umsetzung, Management, Immobilienbewertung, Finanzierung und anschließende Vermittlung von Gewerbeimmobilien sind fundierte Fachkenntnisse Voraussetzung, die zu speziellen Leistungsprofilen von Immobilienmaklern geführt haben. Gewerbeimmobilien sind hauptsächlich für Büroräume, Ladenlokale, Gewerbeflächen, und Lagerflächen.
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